По данным Банка России, в 2022 году объем ипотечного кредитования превысил 696 млрд рублей. В это число входят не только те покупатели, которые решили свой жилищный вопрос. Многие таким образом инвестируют в свое будущее.
О том, выгодно ли приобретать жилье в ипотеку для инвестиций, Bankiros.ru рассказала эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости «Gubanova Estate» Анна Губанова.
Программы для инвестирования
Инвестиции делятся на два вида: активные (с целью увеличить вложенный капитал и перепродать) и пассивные (объект приобретается под аренду).
В 2020-2021 годах рост цены на квартиру за год составлял до 50%. Сейчас инвестиции носят долгосрочный характер – входить в инвестиционный проект нужно на 2-3 года, а продавать объект к моменту ввода дома в эксплуатацию.
Сейчас следует в инвестиции входить с минимальными вложениями собственных средств, а пользоваться дешевыми деньгами банка под выгодную ставку. Чем меньше вложили наличкой в объект, тем больше будет доходность по итогу.
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
ООО «УРАЛСИБ Брокер» комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-12732-100000
АО «Россельхозбанк» комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №077-08455-100000
ПАО «Промсвязьбанк» комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 177-03816-100000
АО «КИТ Финанс» комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 040-06525-100000
Тинькофф Инвестиции комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-14050-100000
ПАО «Совкомбанк» комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №144-11954-100000
До конца апреля 2023 года еще есть привлекательные ипотечные программы для приобретения недвижимости с целью инвестиций:
- Траншевая ипотека: минимальный взнос 15%, сумма первого транша – 15% от стоимости квартиры и финальный транш выдается к вводу дома в эксплуатацию. Траншевую можно совместить с «Семейной» и Льготной ипотеками. Платежи по ипотеке на этапе строительства минимальные, а переплата по процентам за этот период незначительная.
- Ипотека в рассрочку: ставка 1% на этапе строительства дома, минимальный первоначальный взнос – 15%, после сдачи дома ставка 5,35% по «Семейной» и 7.35% по госпрогамме, соответственно переплаты процентов на этапе строительства дома практически нет.
- Финальная программа – ставка 0.01% на 1 год или 2 года. На этапе строительства дома цена квартиры без удорожания стоимости. Таких предложений очень мало, но еще можно выбрать варианты.
Пример расчета доходности активной инвестиции
| Стоимость квартиры | 6 000 063 |
| Первоначальный взнос | 900 010 |
| Ставка по ипотеке | 8% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Ежемесячный платеж | 5 613 |
| Расход (страховка, госпошлина и т.д.) | 30 000 |
| Налог за перепродажу | 195 003 |
| Срок инвестирования | 24 месяца |
| Общий расход | 1 248 769 |
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
ООО «УРАЛСИБ Брокер» комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-12732-100000
АО «Россельхозбанк» комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №077-08455-100000
ПАО «Промсвязьбанк» комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 177-03816-100000
АО «КИТ Финанс» комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 040-06525-100000
Тинькофф Инвестиции комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-14050-100000
ПАО «Совкомбанк» комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №144-11954-100000
Вводные данные
| Прогнозируемый рост цены | 25% |
| Прогнозируемая сумма перепродажи | 7 500 079 |
| Остаток после продажи и погашения ипотеки | 2 413 338 |
| Чистая прибыль | 1 164 569 |
Итоговая прибыль от перепродажи
Подбор объекта
Самое главное в инвестициях в недвижимость – выбрать нужный объект, у которого в перспективе есть триггеры роста цен. Для поиска лучше подключить специалистов, причем не просто риелторов, а тех, кто разбирается в тонкостях.
Триггеры роста
У каждого инвестиционного объекта есть свои триггеры роста. Допустим, открытие станции метро в перспективе рядом с будущим домом. Или строительство какого-то большого бизнес-центра, в котором будет сосредоточено много рабочих мест – соответственно, жилье будет пользоваться спросом для посуточной или долгосрочной аренды у работников этого центра.
Еще может влиять на рост цены строительство какого-то крупного медицинского учреждение, например, по лечению онкологии. Люди со всей страны будут приезжать на обследование и снимать в этом районе квартиры.
Почему нужны специалисты по подбору объектов? Клиент не знает, что будет в перспективе, а у агента по недвижимости есть градостроительный план, он владеет информацией и точно сможет подсказать, когда входить в проект.
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
ООО «УРАЛСИБ Брокер» комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-12732-100000
АО «Россельхозбанк» комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №077-08455-100000
ПАО «Промсвязьбанк» комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 177-03816-100000
АО «КИТ Финанс» комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 040-06525-100000
Тинькофф Инвестиции комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-14050-100000
ПАО «Совкомбанк» комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №144-11954-100000
Целевая аудитория
Кроме того, специалист по недвижимости знает, какие сейчас востребованы квартиры у покупателей. Ведь инвестиционная недвижимость подбирается не как жилая «душой и сердцем», а отталкиваясь от потенциальных покупателей или арендаторов.
Нужно рассчитать, кто будет покупать эту недвижимость или снимать. Допустим, жилой комплекс рассчитан на семьи с детьми. Определить можно по проекту от застройщика. В планах строительство:
- детских игровых площадок;
- детских учреждений на первых этажах;
- школ и детских садов.
Соответственно, в таком комплексе нужно покупать квартиры для перепродажи, как минимум евродвушки, потому что потенциальная аудитория покупателей – семьи с детьми.
Другой пример. У каждого застройщика есть прогнозы комплекса и проектная декларация. Например, в комплекс запланировано много студий. Значит, застройщик рассчитывает на аудиторию из студентов или одиноких людей.
Тип жилого комплекса
В текущем году рынок ориентирован на жилье комфорт-класса – большая часть старта продаж из этого сегмента. Поэтому когда будут вводиться дома в эксплуатацию, то предложений по перепродаже комфорт-класса будет много.
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
ООО «УРАЛСИБ Брокер» комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-12732-100000
АО «Россельхозбанк» комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №077-08455-100000
ПАО «Промсвязьбанк» комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 177-03816-100000
АО «КИТ Финанс» комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 040-06525-100000
Тинькофф Инвестиции комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки Открыть счетЛиц. № 045-14050-100000
ПАО «Совкомбанк» комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки Открыть счетЛиц. №144-11954-100000
А вот бизнес-класса строится сейчас мало, поэтому создается дефицит таких предложений. И когда будет достроен такой проект, будет меньше конкуренции. А значит, можно его дороже реализовать.
Кратко
По словам спикера, если вы хотите инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, то действуйте так:
- выберите инвестиционно привлекательный объект;
- подберите ипотечную программу с господдержкой или от застройщика;
- выходите из инвестиционного проекта к моменту сдачи дома;
- выбрать банк для ипотеки можно тут.
Самые последние новости у нас в телеграм-канале.
