В начале марта санкт-петербургский девелопер GloraX планирует провести сбор заявок на свои новые краткосрочные облигации серии 001Р-01 объемом до миллиарда рублей и с купонной доходностью до 14,5%. Размещение на Мосбирже предварительно должно состояться 10 марта 2023 года.
Эмитент — ООО «Глоракс».
Название выпуска — «Глоракс-001Р-01».
Объем выпуска — миллиард рублей.
Номинал облигации — 1000 рублей.
Дата сбора заявок — 6 марта 2023 года.
Период обращения бумаги — 2 года.
Предварительный размер купона — не выше 14,5%.
Предварительная доходность к погашению — не выше 15,31%.
Периодичность выплат — 4 раза в год, на ежеквартальной основе.
Дата выплаты ближайшего купона — 09.06.2023.
Дата погашения — 07.03.2025.
Премаркетинг данного выпуска компания проводила еще в декабре прошлого года, но в тот момент ей пришлось перенести размещение на неопределенный срок в связи со слабой рыночной конъюнктурой.
— российская строительная компания, которая работает на рынке уже более 8 лет. Основные проекты девелопера расположены в Санкт-Петербурге, Москве и Нижнем Новгороде — в общей сложности около тридцати ЖК сейчас находится на разных стадиях строительства. До 2026 года менеджмент хочет провести IPO с общей оценкой, превышающей миллиард долларов.
Основной бизнес GloraX — это проектирование, строительство и реализация собственной недвижимости в трех регионах России. С 2014 года девелопер построил всего более 1,3 млн квадратных метров жилья, к 2025 году менеджмент планирует почти в 3 раза нарастить ввод в эксплуатацию новых объектов — ежегодно компания хочет сдавать от 500 тысяч квадратных метров.
Все свои проекты GloraX делит на пять форматов:
- GloraX City — новые крупные городские проекты, чаще всего квартальной застройки.
- GloraX Air — недвижимость комфорт-класса в спальных районах города или за его пределами.
- GloraX Aura — камерные проекты премиум-класса в престижных локациях, органично встроенные в сложившуюся городскую среду.
- GloraX Space — мультиформатные пространства, выгодно сочетающие коммерческую и жилую функции.
- GloraX Business — высококлассные офисные пространства, превосходящие ожидания.
Своим главным конкурентным преимуществом менеджмент GloraX считает инновационные технологии продаж. Компания выделяет четыре канала продаж: сайт, мобильное приложение, офлайн-каналы и Lora — первый цифровой помощник в мире девелопмента.
Особенности продаж застройщика:
- Сопровождение клиента от момента выбора квартиры до стадии сделки и проживания.
- Персонализированные предложения на основе анализа данных, полученных из нескольких каналов взаимодействия с клиентом.
- Рост конверсии и скорости выхода на сделку за счет использования бесшовной омниканальной модели.
- Виртуальные туры на строящиеся проекты с помощью VR-очков.
- 92% сделок осуществляется в онлайн-формате.
- Снижение расходов на маркетинг и брокеридж.
Текущие проекты компании. Источник: презентация GloraX для инвесторов
Финансовые результаты
GloraX — это быстрорастущий российский бизнес, который в 2021 году продемонстрировал слабые финансовые показатели на фоне низкого объема ввода в эксплуатацию нового жилья.
К 2024—2025 годам ситуация должна кардинально улучшиться за счет крайне амбициозного плана развития. План, по мнению менеджмента, способен значительно улучшить результаты компании и поможет создать технологическую девелоперскую компанию.
Текущие ключевые рыночные тренды:
- Продление программы господдержки по ипотеке на новостройки до середины 2024 года.
- Расширение программы семейной льготной ипотеки: до конца 2023 года программа будет распространяться на семьи с одним ребенком, если он родился после 01.01.2018.
- Основной инструмент продаж — программа «Субсидируемая ипотека» — совместная партнерская ставка банка и застройщика.
- Разработка и запуск в работу новых ипотечных программ и инвестиционных продуктов для покупателей вроде накоплений в квадратных метрах.
Финансовые и операционные результаты GloraX, млрд рублей
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Объем продаж | 10,5 | 4,8 | 13,2 | 25,2 | 70,7 |
| Объем продаж, тысяч м² | 80,1 | 23,1 | 43 | 90,3 | 206,9 |
| Валовая прибыль | 4,2 | 2,1 | 2,2 | 8,7 | 25,3 |
| EBITDA | 2,1 | 0,1 | 1 | 4,6 | 19,2 |
| Чистый долг | −1,8 | 3,4 | 4,6 | — | — |
| Чистый долг / EBITDA | — | 34 | 4,6 | — | — |
Объем продаж 2020 10,5 2021 4,8 2022 13,2 2023 25,2 2024 70,7 Объем продаж, тысяч м² 2020 80,1 2021 23,1 2022 43 2023 90,3 2024 206,9 Валовая прибыль 2020 4,2 2021 2,1 2022 2,2 2023 8,7 2024 25,3 EBITDA 2020 2,1 2021 0,1 2022 1 2023 4,6 2024 19,2 Чистый долг 2020 −1,8 2021 3,4 2022 4,6 Чистый долг / EBITDA 2020 — 2021 34 2022 4,6
Аргументы за
Удачное географическое местоположение. GloraX возводит свои объекты в наиболее маржинальных регионах России — в Москве и Санкт-Петербурге, где цены на жилье значительно превышают общерыночный показатель. В 2023 году компания планирует выйти в еще один крупный промышленный город — Нижний Новгород.
Льготная программа от государства. Правительство продлило действие программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» до июня 2024 года. Это должно помочь GloraX в достижении намеченных стратегических целей: до 2025 года девелопер намерен кратно нарастить свои финансовые результаты и выйти на IPO.
Высокая доходность. Краткосрочные облигации GloraX сейчас предлагают инвесторам более чем 15% доходности к погашению — высокий показатель для российского долгового рынка. Основные цели нового выпуска: пополнение оборотного капитала, увеличение земельного банка и исполнение обязательств перед контрагентами.
Долгосрочные перспективы. В России стареющий жилищный фонд недвижимости, возраст постройки которого в ближайшее время должен заставить собственников задуматься о покупке нового жилья: почти половину всего фонда возвели до 1971 года.
Структура жилищного фонда в России
| До 1920 года | 3% |
| 1921—1945 | 4% |
| 1946—1971 | 40% |
| 1971—1995 | 27% |
| После 1995 года | 26% |
| Общее количество квадратных метров | 3,7 млрд |
До 1920 года 3% 1921—1945 4% 1946—1971 40% 1971—1995 27% После 1995 года 26% Общее количество квадратных метров 3,7 млрд
Аргументы против
Высокая долговая нагрузка. Текущее значение мультипликатора «чистый долг / EBITDA» GloraX находится в рискованной зоне — около 4,6. Эту проблему застройщик намерен полностью решить в 2023 году за счет сильного роста EBITDA, которая снизит данный показатель до 1.
В ближайшие 12 месяцев у компании не должно возникнуть проблем с долгом, так как менее 20% от общего долга менеджменту нужно будет погасить.
Слабые результаты в начале 2023 года. В январе 2023 года российские девелоперы зафиксировали двузначное падение спроса, что заставило их снизить цены на свои новостройки, — максимальные скидки сейчас доходят до 30%.
Если положение не улучшится, то GloraX может не выйти на заявленные темпы: валовая прибыль — 8,7 млрд рублей, EBITDA — 4,6 млрд рублей.
Что в итоге
Новые облигации GloraX — интересный инструмент с отличной доходностью и неплохим кредитным рейтингом на уровне BBB− со стабильным прогнозом от компании «АКРА».
Российских инвесторов должен заинтересовать этот долговой выпуск девелопера, если они готовы к определенному риску, так как сейчас банковский депозит в год приносит почти в два раза меньше.
